杨女士近日陷入了一场租房纠纷困境——位于西安市红光路德杰状元府邸的房屋，在托管给一家住房租赁公司一年半后，遭遇公司失联、租金被欠、租客难清的尴尬局面。尽管她向多方投诉，但问题至今悬而未决，只能走司法途径。
事件：公司失联，房东房客两头难
杨女士介绍，2024年5月她将这套160平方米的房子托管给陕西宝晶住房租赁有限公司第一分公司，该公司将房屋分隔成六间隔断出租，客厅和餐厅也被改造。按照合同，前三个月为空置期，公司不支付租金，随后开始按季度支付。
“一年以后房租就特别难要，每次要打很多电话，甚至到店里堵人才能要到。”杨女士称，合同签订后第一年，对方按照约定每季度支付一次，此后开始拖延，于是她提出按月给，“给了一两个月后，对方提出把房租从3700元降到3400元，我也答应了。”
期间杨女士为了能按期拿到房租，曾提出让公司把租客清退，她要收回房子。对方表示清退需要时间，但最后杨女士找到租客，得到的回答是没有接到中介让腾房的通知。她再跟公司去对接，对方又称暂时没有地方让租客搬家，还是继续租着。“就这样每次都要拖很长时间才能要到钱，目前中介还欠我2月和3月的房费及1、2、3月的物业费，大概有5000元。”
更令她头疼的是，房子里至今还住着四户租客。此前杨女士多次敲门均无人应答。无奈之下，她于前几日晚上再次前往，并在警方协助下敲开了门。一位租客表示：“我把房租交给了中介，肯定要在这儿住，我没欠房东的钱，你找中介去。
调查：公司风险缠身，多部门投诉无果
杨女士并非唯一的受害者。据她了解，她加入的房主群里面有近两百人。
根据“天眼查”平台查询显示，陕西宝晶住房租赁有限公司第一分公司成立于2018年4月27日，自身风险中已显示为被执行人，立案时间为2025年12月23日，执行法院为西安市雁塔区人民法院，被执行总金额6966元。记者尝试拨打该公司登记的联系电话(其中一部电话与杨女士提供的一样)，均无法接通。
杨女士曾联系过之前的业务员，对方先是称“等通知”，后又表示公司“换法定代表人、换名称、换地址、要重新签订降价协议”。当被问及之前的欠款是否认账时，对方表示“不知道”。最后一次沟通时，业务员称公司倒闭，自己已离职。
从3月10日开始，杨女士先后向12345市民热线、西安市住建局等部门反映情况，得到的回复均指向“走司法程序”。
案例：类似投诉屡见不鲜，住建部门早有预警
记者查阅发现，关于该公司的投诉并非个例。此前有多位市民对该公司未按合约向房东支付房费而进行过投诉。
其中一位市民投诉，自2023年7月16日双方签订租赁合同以来，陕西宝晶住房租赁有限公司西安第一分公司从未按时交付房租款。该公司拖欠房租款的行为屡见不鲜，在多次催讨的情况下，拖欠时间仍然分别达到26天、29天和31天。截至2025年1月14日，公司已逾期5天未支付2025年第一季度房租款。期间多次向相关部门投诉该公司这种失信、不守约的行为，但问题始终未能得到妥善解决。
对此西安市住建局进行了回应：为加强住房租赁市场监管，规范住房租赁市场经营行为，维护住房租赁当事人权益，西安市住建局开发建设了西安市住房租赁交易服务平台，该平台于2020年8月正式上线运营，该平台对租赁房源发布、租赁合同网签及租赁企业信息管理等方面具有明确管理要求。另外，2023年5月6日西安市住建局会同西安市市场监管局修订印发了《西安市住房租赁合同示范文本》，对租赁住房当事方权责义务等方面进行了规范，进一步维护了住房租赁当事人的合法权益。
住建部门建议有住房租赁需求的市民，在西安市住房租赁交易服务平台上选择租赁房源及使用住房租赁合同示范文本，并进行租赁合同网签备案，租赁住房租赁企业的房源时请选择住房租赁租金监管，更好地维护自身租房权益。
同时，市民在日常租赁住房过程中发生租赁纠纷时，租赁双方应及时进行沟通协商。协商不成时，可向市12345市民热线进行投诉反映，向租赁房屋所在区县住建、市场监管及公安等部门申请纠纷调解或者向当地人民法院提起诉讼，维护自己的合法权益。
2025年10月9日，还有市民反映称，自己于2024年3月13日与宝晶公司签订了房屋出租管理委托书及房屋出租委托管理合同，合同约定委托期为2024年3月13日至2027年3月12日，租金标准为每月人民币4700元，季付，但是执行的是月付。期间答应对方提出房租降为每月4000元，但2025年7月份开始拖欠7、8、9月三个月租金，理由为资金周转困难，多次尝试与公司相关负责人沟通，但未得到有效回应及解决方案。
针对此投诉，西安市雁塔区相关部门回应：双方争议属合同纠纷，建议双方当事人通过司法途径解决纠纷。
住建部门：若最终联系不到公司，建议当事人走司法程序
杨女士告诉记者，她曾收到过该公司发来的短信，称将于3月11日恢复营业，让大家前去处理。但当日她到场后，发现仍是人去楼空。随后，她又收到第二条短信，称推迟到3月20日。3月19日下午1时许，杨女士致电记者称，刚才又收到公司发来的短信，继续延迟到3月26日。
3月19日，记者联系到西安市住建局信访中心，相关工作人员了解情况后表示，若杨女士已向住建局租赁中心反映过此事，以租赁中心的回复为准，后续有什么进展可以向租赁中心反馈。
工作人员还表示，如果中介公司出现倒闭或负责人失联，住建部门会尽力通过行政手段解决，但若确实无法联系到负责人或公司倒闭等，最终只能建议当事人走法律途径。
面对这种情况，杨女士表示，她已做好起诉的准备，而且相关材料已准备完成。
律师分析
“二房东”倒下时风险转嫁给房东与租客
华商报《法治周刊》专家库成员、陕西丰瑞律师事务所高级合伙人朱长江针对杨女士的事情进行了法律分析。
房东解除合同是收回房屋与追索欠款的先决条件
朱长江表示，本案是住房租赁市场中“高收低租”“长收短付”模式下，因“二房东”(住房租赁公司)经营不善、恶意违约乃至跑路，导致房东与租客权益双双受损的典型合同纠纷。其本质是两个相互关联却各自独立的合同关系——房东与租赁公司之间的房屋租赁合同关系，以及租赁公司与租客之间的转租合同关系——因中间环节的崩坏而发生剧烈碰撞。房东面临租金损失和房屋被占用的困境，租客则面临已付租金无法追回且随时可能被清退的巨大风险。
杨女士与该公司之间构成合法有效的租赁合同关系。该公司长期拖欠租金及物业费的行为，已构成根本违约。依据《民法典》第七百二十二条，杨女士有权要求支付租金并解除合同。
然而，由于公司“人去楼空”且已被列为被执行人，诉讼维权的现实目的需明确：首要目标是通过法院判决解除双方合同。这是杨女士获得合法依据，要求房屋内实际占有人(即租客)限期搬离的“通行证”。其次才是以生效判决确认债权，向已无财产的公司进行追索。行政调解的局限在于无法强制解除合同或处置公司财产。
租客转租权依附于主合同，面临腾房风险
朱长江认为，本案中租客虽已向中介支付租金，但其法律地位并不稳固。租客与该公司之间为转租合同关系，其存续基础是公司对房屋享有合法的承租权。一旦房东与中介公司的合同被依法解除，公司的转租权便随之消灭，租客的居住权即失去法律依据。此时，房东有权要求租客返还房屋。
租客所熟知的“买卖不破租赁”原则，主要保护的是与房屋所有权人直接建立租赁关系的承租人，通常不适用于转租关系中的次承租人。租客因中介跑路所遭受的租金损失，只能另案向中介公司追偿。
行政监管风险预防是核心，纠纷解决需回归司法
朱长江表示，住建部门及12345热线建议走司法程序，是基于其法定职责的边界。行政监管的核心在于事前预防与事中规范，如推广官方租赁服务平台、示范合同文本及租金监管账户，旨在从源头减少此类纠纷。当纠纷进入公司失联、合同履行等核心民事争议阶段，行政手段已无法强制裁决。
因此，对市场参与者而言，最高效的风险防范在于签约之初，房东应主动核查企业备案信息、涉诉风险，并优先选择将租金存入监管账户的交易；租客则务必核实“二房东”的转租权限，避免一次性支付长期租金。
增强法律意识，将风险防范做在纠纷发生之前
朱长江表示，本案清晰地揭示了住房租赁市场中的风险传导机制，当不规范经营的“二房东”倒下时，风险会直接转嫁给房东与租客。
对房东而言，选择租赁公司，不应只看租金高低，更要查其资质、口碑，核查其是否纳入资金监管。一旦出现租金拖欠，应立即止损，果断通过诉讼解除合同，避免损失扩大。
对租客而言，租房的核心是确认谁能合法地让你居住。面对“二房东”，务必要求其出示与房主的租赁合同，明确其转租权，并尽量直接向房主核实或通过监管账户支付租金，切莫因价格优惠而忽视法律风险。
唯有每一位市场参与者都增强法律意识，将风险防范做在纠纷发生之前，才能共同构建更为健康、稳定的住房租赁环境。华商报大风新闻记者杨平
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